موقعیت و نحوه احداث بنا مطابق ضوابط شهرداری

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و یا جنوب ملک

چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صددرصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را درقسمت شمالی زمین بنا نماید، می­تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی، شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط بر این که:

۱- فضای حیاط باقیمانده کمتر از ۴۰ درصد کل زمین نباشد.

۲- ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست­انداز بام به هیچ­وجه از ۳.۵ متر تجاوز ننماید (ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از ۲.۷نباشد)

۳- چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد.

۴- از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحاً ذکر نموده است، ممنوع می­باشد. (۳۴۳۳۷-۲۰/۱۲/۶۰)

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین املاک کمتر از ۱۲۰ مترمربع

پیش‌بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین در زمین املاک کمتر از ۱۲۰ مترمربع.

پیش­بینی سرویس­های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین، در زمین­های کمتر از ۱۲۰ مترمربع مساحت، به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد ( جمع کل بنا یک واحد مسکونی باشد) بلامانع است. (۷۷۱۳/۴۱۰-۱/۳/۶۲)(به صورت یک واحد مسکونی)

انواع موقعیت ملک در زمین

ملک شمالی در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی در جنوب ملک قرار گرفته باشد. ( اول وارد حیاط و سپس وارد ساختمان می شویم.)

ملک شمالی

ملک جنوبی در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی در شمال ملک قرار گرفته باشد. ( اول وارد ساختمان و سپس وارد حیاط می شویم.)

ملک جنوبی

ملک شمالی-جنوبی (دو کله)در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی هم در شمال و هم در جنوب ملک وجود داشته باشند. (دسترسی از شمال و جنوب بنا)

ملک شمالی-جنوبی(دوکله)

ملک شرقی

به بنایی گفته می شود که زمین در شرق خیابان و ساختمان در شمال زمین قراردارد.

ملک غربی

به بنایی گفته می شود که

زمین در غرب خیابان و ساختمان در شمال زمین قراردارد.

ملک شمالی- غربی (نبش)در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی هم در جنوب و هم در شرق ملک وجود داشته باشند. (دسترسی از جنوب و شرق بنا)

ملک شمالی- شرقی (نبش)در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی هم در جنوب و هم درغرب ملک وجود داشته باشند. (دسترسی از جنوب و غرب بنا)

ملک جنوبی- غربی (نبش)در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی هم در شمال و هم درشرق ملک وجود داشته باشند. (دسترسی از شمال و شرق بنا)

ملک جنوبی- شرقی (نبش)در نقشه شهرداری

به بنایی گفته می شود که گذر قابل دسترسی هم در شمال و هم در غرب ملک وجود داشته باشند. (دسترسی از شمال و غرب بنا)

نحوه اقدام درخصوص باقی‌مانده املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری

چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح­های اجرایی شهرداری که به اداره­کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه ۶۰% زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی، مناسب نمی­باشد، لذا برای این‌گونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را در قبال تسهیلات طبق ضوابط به شهرداری واگذار می­نماید، در صورتی که از ۷۰ مترمربع بیشتر نباشد، با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از ۶۰% تا۱۰۰%  پروانه ساحتمانی صادر می­گردد. (۲۱۳۷/۴۳۰/۳۸۵۶- ۱۴/۲/۶۱)

نحوه احداث بنا در املاک زیر ۱۰۰ مترمربع

ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌های کمتر از یک­صد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین‌های یک منطقه اکثراً به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد، ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک‌ها بلامانع می‌باشد. (بند۱ صورت‌جلسه ۲۸۷-۲/۹/۵۵ ش.هـ)

– ضمن تأکید بر اجرای مفاد بند۱ صورت‌جلسه ۲۸۷ شورای هماهنگی مورخ ۳/۹/۵۵ به اطلاع می­رساند:

در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن­ها به زیبایی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یک‌صد مترمربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع اعلام می­گردد.

تبصره: در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده ­هایی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است. (۸۱۰۱۴۳۷۴/۸۱۰-۲۷/۸/۸۱)

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت ۶۰٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می­باشد و پیش­آمدگی بیش از۶۰٪ طول تحت زاویه ۴۵ درجه، با رعایت طول۶۰٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری  مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (۹۳۰/۴۱۰-۲۷/۱/۶۴)

لغو مصوبات عدم نیاز به رعایت اصلاحی در  املاک  بر گذرهای تعریضی :

موضوع  نامه شماره ۸۳۰۱۴۲۶۵/۸۰ مورخ ۱۴/۷/۸۳ معاونت محترم شهرسازی و معماری به شماره پرونده ۲۵۸۲/۱۱۴ مورخ ۱۴/۷/۸۳ درخصوص تقاضای لغو مصوبات بند ۴ صورت‌جلسه شماره ۳۰ و بند ۲ صورت‌جلسه شماره ۳۲ شورای هماهنگی و باتوجه به این­که طبق مصوبات فوق ساختمان­های مشرف به کوچه­ها و خیابان­های دارای اصلاحی که درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب و یا تعویض سقف و ….می­نمایند تحت شرایطی می­توانند بدون رعایت بر اصلاحی پروانه ساختمانی اخذ نمایند و نظر به این­که صورتجلسات مذکور مربوط به سال ۱۳۵۰ بوده و اعمال آن­ها در حال حاضر به لحاظ ایجاد مسایل ترافیکی، فنی و شهرسازی مشکلات پیچیده و غیرقابل اصلاحی را برای بافت­های قدیمی به وجود آورده و می­آورد خواستار لغو مصوبات فوق­الذکر شده است. بدیهی است کلیه بندهای این مصوبه از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم و روی اورژینال­های طرح تفصیلی و جامع منعکس و کلاً به شهرداری­های مناطق و ادارات ذی­ربط ابلاغ خواهد شد. (بند ۱۰ صورت‌جلسه ۳۷۴ ک.م.۵)

حداکثر پیش­آمدگی مجاز:

حداکثر پیش­آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان­هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته­اند، به میزان ۱۵۰ سانتی‌متر عمود بر پخ می­باشد. (بند ۵ صورت‌جلسه ۹۴ ش.هـ- ۱/۶/۵۱)

نحوه احداث بنا در حد ۶۰ درصد به علاوه ۲ متر و عدم رعایت پخ ۴۵ درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت۶۰٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   ۶۰٪ طول تحت زاویه ۴۵ درجه با رعایت ۶۰٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ ۴۵ درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد. (۱۳۳۲۸/۵۶۴۳/۴۲۰ – ۳/۴/۶۴ و ۱۸۲۴/۴۲۰- ۱۴/۱۲/۶۴)

حذف تدریجی پخ­ها در نماهای شهری:

پیرو بخشنامه شماره ۱۲۴۱۵/۸۳/۸۰ مورخ ۲۲/۶/۸۳ و باعنایت به لزوم بهبود سیما و منظر شهری، حذف تدریجی کلیه پخ‌ها در نماهای شهری در برنامه این معاونت قرار گرفته است. در اولین گام با توجه به بند ۲ بخشنامه شماره ۳۴۳۳۷ مورخ ۲۰/۱۲/۶۰ که محل احداث بنا را حداکثر به ارتفاع ۳.۵متر در هر قسمت از عرصه ملک مجاز دانسته است که مختص به طبقه همکف می‌باشد و در این خصوص الزامی به رعایت پخ در طبقه همکف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌های یک طبقه نمی‌تواند ملاک الزام املاک مجاور دارای درخواست نوسازی و احداث ساختمان چند طبقه به اجرای پخ باشد.

به منظور وحدت‌رویه در کلیه مواردی که ساختمان موجود همسایه مجاور صرفاً یک طبقه می‌باشد الزامی به رعایت پخ در پیشروی طولی مجاز، در قسمت مجاور ساختمان یک طبقه در ساختمان‌های دارای درخواست نوسازی مجاور نمی‌باشد. (۴۱۴۷۸/۸۶/۸۰ -۲۸/۹/۸۶)

لزوم رعایت ۶۰٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان ۶۰٪ و ۷۰٪ و… نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های ۳ بر) بایستی درحد ۶۰ درصد احداث بنا گردد. (بند ۷ صورت‌جلسه ۲۴۷)

عدم رعایت پخ ۴۵ درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ ۴۵ درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره ۷۳۰۱۰۱۱۰/۸۱۱- ۲۷/۵/۷۳ که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام می­گردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد. (۳۷۰/م/۸۱۱ – ۱۰/۲/۸۲)

شاید مطالعه این مطالب را نیز دوست داشته باشید:

اصول کلی طراحی راه پله خروج بر اساس ضوابط آتش نشانی

ضوابط طراحی پارکینگ در نقشه شهرداری

ضوابط شهرداری طراحی نمای ساختمان